Análisis de la cartera antes de la cesión
Perímetro, tipo de prestatario y de garante, garantías, situación registral y estado procesal. Identificación de las viviendas afectadas y de las que constituyen vivienda habitual.
El nuevo marco de vivienda,cartera a cartera.
El Real Decreto-ley 29/2026 cambia las condiciones en que se adquieren viviendas, se ejecutan hipotecas y se ceden préstamos. Nobrown asesora a fondos, servicers y entidades en el análisis de sus carteras antes de cada operación y en la salida ordenada del stock residencial.
Qué hacemos
Trabajo jurídico y documental sobre la cartera.
Préstamo a préstamo y vivienda a vivienda, para que cada operación se decida con el nuevo marco ya aplicado.
Criba de elegibilidad
Separación de los préstamos que pueden cederse, los que exigen comunicaciones específicas al deudor y los que no pueden cederse, con atención a los deudores acogidos, o que puedan acogerse, a las medidas de protección de deudores hipotecarios.
Prueba del 70 % en adquisiciones de vivienda
Contraste de cada adquisición o adjudicación prevista con el umbral del valor de mercado, computando la contraprestación total, deudas asumidas incluidas, y coordinación de la tasación independiente que exige la norma.
Documentación de gran tenedor
Determinación de la condición de gran tenedor según el nuevo criterio de cómputo y obtención y revisión de la certificación registral que la acredita o la descarta.
Declaraciones del procedimiento
Preparación de las indicaciones que debe contener la demanda de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual del deudor y la condición del ejecutante, con su soporte documental.
Salida institucional del stock residencial
Estructuración de la venta ordenada de viviendas a compradores institucionales de vivienda asequible, con el análisis de las finalidades que la propia norma contempla.
Marco legal
El marco, en síntesis.
Cuatro piezas del Real Decreto-ley 29/2026 que afectan de forma directa a la gestión de carteras residenciales.
- Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, y las personas jurídicas grandes tenedoras y su grupo, tienen limitada la adquisición de una vivienda, a título gratuito o por una contraprestación inferior al 70 % de su valor de mercado, fijado por una sociedad de tasación homologada, inscrita en el Banco de España e independiente de las partes. En la contraprestación se incluyen las deudas asumidas. La norma exceptúa determinadas finalidades, como el destino a vivienda asequible o social. Las excepciones ligadas a la adhesión al Código de Buenas Prácticas, que se aprueba por Acuerdo del Consejo de Ministros, no se aplican hasta que ese Código esté aprobado y en vigor. Base normativaRDL 29/2026, art. 1
- La condición de gran tenedor se acredita mediante certificación del Registro de la Propiedad, y cada unidad de uso residencial de una misma finca registral cuenta como un inmueble independiente, aunque no exista división horizontal inscrita. Base normativaRDL 29/2026, art. 4
- La demanda debe indicar si el inmueble es la vivienda habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor. Si se declara que no lo es, se adjunta certificación registral con la relación de viviendas a su nombre. Base normativaRDL 29/2026, art. 5
- Se prohíbe ceder préstamos hipotecarios vencidos cuyo deudor esté acogido a las medidas del Real Decreto-ley 6/2012. Si, tras la cesión, el deudor acredita en los seis meses siguientes a la comunicación que podía acogerse, el cedente debe readquirir el préstamo por el mismo precio de la cesión. Rige en el ámbito de la Ley 5/2019, cuando el prestatario, el fiador o el garante es una persona física, y para las cesiones realizadas tras la entrada en vigor del decreto, cualquiera que sea la fecha del préstamo. Una adición anterior del mismo artículo, hecha por el Real Decreto-ley 26/2026, quedó sin efecto al derogarse ese decreto; su vigencia se comprueba en cada operación. Base normativaRDL 29/2026, disposición final primera
Fuente: Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823). Un real decreto-ley requiere la convalidación del Congreso; esta síntesis se revisará si el texto cambia y no sustituye al análisis de cada cartera.
Cómo trabajamos
Cuatro pasos, bajo confidencialidad.
Bajo acuerdo de confidencialidad desde la primera entrega de datos.
-
01
Perímetro y datos
Recepción de la cinta de datos y de la documentación disponible, y acuerdo sobre el alcance del trabajo.
-
02
Criba y clasificación
Revisión préstamo a préstamo y clasificación por bloques según su tratamiento en el nuevo marco.
-
03
Informe y documentación
Informe por bloques, con las incidencias de cada préstamo y la documentación que cada operación necesita.
-
04
Estructura de salida
Diseño de la salida de cada bloque y acompañamiento en su ejecución, de la negociación a la firma.
Nuestra posición
Asesor, no comprador.
Nobrown actúa como asesor. No compra carteras ni compite con sus clientes por los activos.
Antes de aceptar cada asunto se revisa si existe conflicto de intereses, con alcance a todo el despacho. Nobrown no media ni defiende en un asunto en que asesora a la otra parte. Dentro de esa regla, puede trabajar del lado del vendedor o del comprador en cada operación, con la confidencialidad que cada encargo requiera. No se publican nombres de carteras, de entidades ni de deudores.
Antes de decidir
Informe del activo y diagnóstico.
La web es gratuita con cuenta. Lo que se contrata es la revisión de una operación concreta.
Informe del activo
Revisión por escrito de un activo o de un crédito: cargas, fase procesal, intereses recalculados y riesgos de subasta, el escenario adverso incluido. Presupuesto cerrado y por escrito antes de empezar, entrega en PDF.
Informe del activoPedir diagnóstico
Primera revisión de una operación o de una situación de deuda. Presupuesto cerrado y por escrito antes de empezar; se descuenta del encargo si se contrata.
Pedir diagnósticoEn el asunto del correo conviene indicar la referencia del activo, si la hay.
Contacto
Una reunión sobre la cartera.
Para un primer encuentro basta con una descripción general del perímetro. Los datos de la cartera se comparten después, bajo acuerdo de confidencialidad.
Esta página es informativa y no constituye asesoramiento sobre una operación concreta.