Qué ocurre, en qué plazos y por qué comprar la hipoteca de primer rango es la jugada más limpia del mercado inmobiliario español. Del día que se firma la cesión del crédito al día en que entras por la puerta.
Un NPL es un préstamo hipotecario impagado. El banco ha declarado el vencimiento anticipado y la única vía de recuperación es la subasta judicial del inmueble que garantiza la deuda. Llegados a ese punto, el banco prefiere vender el crédito con descuento antes que arrastrar el proceso años.
01
Préstamo fallido
El deudor deja de pagar. A partir de tres cuotas, el banco vence anticipadamente la deuda y reclama el capital completo más intereses y costas.
02
Cesión del crédito
El banco vende el crédito con descuento (típicamente 40-70% del nominal). El comprador se subroga en la posición procesal del banco: mismos derechos, misma garantía hipotecaria.
03
Ejecución y adjudicación
El nuevo titular impulsa la ejecución hasta la subasta. Como acreedor hipotecario de primer rango, disfruta del derecho de adjudicación preferente del art. 671 LEC.
Cronograma real
De la cesión a la llave
Plazos medios en juzgados españoles. Hay variables (carga del juzgado, oposición, ocupación) pero el esqueleto es siempre el mismo.
FASE 00Días
Cesión del crédito
Se firma la escritura pública de cesión del crédito hipotecario. El nuevo titular sustituye al banco. Se notifica al deudor y al registro.
Art. 1526 CC · Art. 149 Ley Hipotecaria
FASE 011–3 meses
Subrogación procesal
Personación ante el juzgado que tramita la ejecución. El letrado presenta el título y se subroga en la posición del banco demandante. El procedimiento continúa desde donde estaba.
Art. 17 LEC
FASE 022–4 meses
Certificación de cargas y tasación
Solicitud de certificación registral para verificar qué cargas tiene el inmueble. Tasación a efectos de subasta — mínimo legal, distinto del valor de mercado.
Art. 656–657 LEC · Art. 682 LEC
FASE 031–2 meses
Convocatoria de subasta
Publicación en el BOE y en el Portal de Subastas del Ministerio de Justicia. Se fija tipo de subasta (tasación) y consignación mínima (5%).
Art. 668 LEC · Ley 19/2015
FASE 0420 días hábiles
Subasta electrónica
Abierta al público en el portal BOE. Se puja a ciegas durante 20 días. Al cierre, el Letrado de la Administración de Justicia levanta acta con la mejor postura.
Art. 649 LEC
FASE 0540 días
Adjudicación preferente del cesionario
Si la subasta queda desierta o el mejor postor se retira, el acreedor hipotecario se adjudica el inmueble por el 60–70% del valor de tasación. Ventaja decisiva del NPL frente a cualquier tercero.
Art. 670.4 LEC · Art. 671 LEC
FASE 062–3 meses
Decreto de adjudicación y testimonio
Firmeza del decreto. El juzgado emite testimonio con efecto traslativo del dominio y mandamiento de cancelación de cargas posteriores dirigido al Registro.
Art. 673–674 LEC
FASE 071–2 meses
Inscripción registral y tributación
Presentación del testimonio en el Registro de la Propiedad. Se inscribe el dominio libre de cargas posteriores. Se liquida ITP/AJD en la comunidad autónoma correspondiente (6–10%).
Art. 175 Reglamento Hipotecario
FASE 083–12 meses
Lanzamiento y toma de posesión
Si el inmueble está ocupado, el juzgado fija fecha de lanzamiento. Si está libre, toma de posesión directa con cambio de cerradura. El inmueble pasa a ser plenamente disponible para reventa, alquiler o hold.
Art. 675 LEC
La jugada maestra
Por qué se ejecuta siempre la hipoteca de primer rango
La H1 no es un tecnicismo: es la diferencia entre comprar una deuda útil o una deuda estéril. Su preferencia registral ordena el reparto del precio de la subasta y, al adjudicarse el inmueble, arrastra consigo la cancelación automática de todo lo que venga detrás. Ejecutar una H2, un embargo posterior o una anotación preventiva no tiene esa fuerza: se cobra en su turno de prelación — y en NPL, ese turno casi nunca llega.
Cargas anteriores a la H1 (infrecuentes, pero posibles)
IBI del ejercicio en curso y cuatro anteriores — afección real, art. 64 TRLHL
Cuotas de comunidad del año en curso y tres anteriores, art. 9.1.e LPH
Servidumbres y cargas no económicas
Arrendamientos anteriores a la H1 inscritos
El inmueble sale del Registro limpio de lo que no toca y con una lista cerrada — y cuantificable — de lo que sí. Por eso el precio de compra del crédito H1 se descuenta con cirugía: cada euro que nos descontamos del nominal es margen que se convierte en rentabilidad cuando la adjudicación preferente se firma al 60 o 70% de tasación.
NB-ORE-001Caso real · Vía adjudicación
Orense 16 — cómo se descompone el retorno
Números redondeados sobre el primer activo cerrado de la plataforma. Ilustra cómo la estrategia H1 transforma un crédito comprado con descuento en un inmueble inscrito libre de cargas posteriores.
La decisión se toma antes de firmar: cada ruta tiene fiscalidad, riesgo y horizonte distintos. No son acumulables.
Vía cesión
Mantener el crédito vivo
El crédito se conserva hasta su cobro o transmisión a terceros (TCA). No hay adjudicación inmobiliaria.
Sin ITP/AJD · sin inscripción registral a tu nombre
Cobras capital + intereses + costas si el deudor paga o puja un tercero
Horizonte más corto si hay resolución amistosa
Ideal para hold pasivo o TCA a inversor institucional
No habilita reventa ni alquiler del inmueble
Vía adjudicación
Quedarse el inmueble
Ejecutar hasta el final, adjudicarse el bien e inscribirlo a tu nombre libre de cargas posteriores.
Tributa ITP/AJD 6–10% según comunidad autónoma
Dominio pleno inscrito · libre de H2 y embargos posteriores
Habilita reventa, alquiler, hold o reforma
Horizonte 18–36 meses desde la cesión
Margen bruto típico 30–80% sobre coste total
Qué hace Nobrown en cada fase
No compras un crédito: compras un proyecto gestionado
Nuestros honorarios son fijos y están incluidos en el precio del NPL. Sin sorpresas, sin comisiones de éxito ocultas.
01
Due diligence jurídica
Revisión del expediente completo: título, cargas, tasación, nulidades potenciales, ocupación y riesgos antes de la compra.
02
Negociación con el servicer
Acuerdo de cesión, condiciones económicas, calendario de firma y coordinación notarial.
03
Subrogación procesal
Letrado propio que se persona en el juzgado, solicita subrogación y asume la dirección técnica hasta el decreto.
04
Pujas y adjudicación
Estrategia de puja en el portal BOE, ejercicio del derecho de adjudicación preferente y consignación cuando procede.
05
Inscripción y tributación
Gestoría para liquidar ITP/AJD, presentar el testimonio en el Registro y obtener la inscripción libre de cargas posteriores.
06
Lanzamiento y entrega
Coordinación del lanzamiento si procede, inventario, cambio de cerraduras y entrega del inmueble en condiciones auditadas.
Sin edulcorar
Riesgos reales de la ejecución
Oposición del deudor
Alegación de cláusulas abusivas (vencimiento anticipado, intereses moratorios). Si prospera, se recalcula la deuda o se archiva temporalmente. Se mitiga auditando el título antes de comprar.
Ocupación ilegal
Okupación sobrevenida durante el proceso. Alarga el lanzamiento. Se gestiona con procedimiento específico y coordinación policial; añade 3–9 meses al calendario.
Concurso del deudor
La declaración de concurso suspende la ejecución mientras el bien sea necesario para la continuidad. Afecta a deudores personas jurídicas más que a particulares.
Suspensión por vulnerabilidad
Ley 1/2013 y sucesivas: si el deudor cumple requisitos de especial vulnerabilidad, el lanzamiento puede suspenderse hasta 2028 (prórrogas vigentes).
Tercerías de dominio o mejor derecho
Un tercero alega titularidad o preferencia sobre el bien. Se resuelve incidentalmente; poco frecuente si el expediente registral está limpio.
Lentitud del juzgado
Carga procesal variable. Ejecuciones en Madrid, Barcelona o Alicante tienden a ir más rápido que en juzgados únicos de partido. Se valora por activo.
Marco normativo aplicable
Derechos del cesionario del crédito hipotecario
Art. 1526 CCEficacia de la cesión frente a terceros desde la fecha fehaciente. Notificación al deudor, aunque no sea requisito constitutivo.
Art. 17 LECSubrogación procesal automática del cesionario en la posición del banco demandante. Mismo rango, mismas facultades.
Art. 670 LECRégimen de la mejor postura. Si hay tercero que puja, el acreedor puede mejorar; si la puja es inferior al 70%, puede adjudicarse al 70%.
Art. 671 LECSubasta desierta: adjudicación preferente del acreedor al 60% (vivienda habitual) o 70% (resto) del valor de tasación.
Art. 672 LECPrelación del sobrante: primero acreedores posteriores por rango registral, después el deudor. Regla decisiva si la subasta supera la deuda.
Art. 674 LEC + 175 RHCancelación de oficio de cargas posteriores al inscribir el testimonio del decreto de adjudicación. El inmueble sale limpio.
Art. 20.uno.18.e LIVAExención del IVA para operaciones de intermediación en cesiones de préstamos y créditos. Honorarios Nobrown sin IVA.
Art. 64 TRLHL · Art. 9.1.e LPHAfección real del IBI (ejercicio y 4 anteriores) y cuotas de comunidad (año y 3 anteriores). Únicas cargas económicas que sobreviven.
Preguntas frecuentes
Lo que nos preguntan cada semana
¿Cuánto dura una ejecución hipotecaria?
De media, entre 18 y 36 meses desde la subrogación procesal hasta la toma de posesión. Hay variables: carga del juzgado, oposición del deudor, ocupación y lanzamiento. En juzgados ágiles y sin ocupación, 15 meses es alcanzable.
¿Por qué se ejecuta siempre la H1 y no otra carga?
Porque la hipoteca de primer rango tiene preferencia absoluta y, al adjudicarse, los artículos 674 LEC y 175 RH cancelan de oficio todas las cargas posteriores. El inmueble sale limpio. Ejecutar una H2 o un embargo posterior no tiene esa fuerza arrastrante.
¿Qué cargas sobreviven a la adjudicación?
Solo las anteriores a la H1 (rarísimas), el IBI del ejercicio en curso más los cuatro anteriores por afección real (art. 64 TRLHL), las cuotas de comunidad del año en curso más tres anteriores (art. 9.1.e LPH) y las servidumbres no económicas.
¿Qué ventaja tiene el cesionario del crédito en la subasta?
Si la subasta queda desierta, el cesionario puede adjudicarse el inmueble por el 60–70% del valor de tasación (art. 671 LEC) sin necesidad de pujar. Es el escenario más habitual y el más rentable: se compra con descuento lo que el mercado ya no quería disputar.
¿Se puede parar una ejecución?
Sí: por nulidad de cláusulas abusivas, oposición del deudor, concurso o suspensión por vulnerabilidad (Ley 1/2013, prorrogada). Todos los escenarios se revisan y cuantifican antes de comprar el crédito para descartarlos o descontarlos del precio.
¿Qué diferencia hay entre la vía cesión y la vía adjudicación?
La vía cesión mantiene el crédito vivo hasta su cobro o transmisión a terceros (TCA), sin tributación ITP. La vía adjudicación convierte el crédito en inmueble registrado a tu nombre, tributa ITP 6–10% y habilita reventa, alquiler o hold. Son excluyentes: se decide antes de firmar.
¿Qué pasa si un tercero puja más que mi deuda?
Cobras el 100% del capital pendiente, los intereses devengados y las costas. Si la puja supera ese importe, el sobrante se reparte por orden de prelación registral: primero H2 y cargas posteriores, por último el deudor (art. 672 LEC). En NPL real el sobrante es excepcional.
¿Los honorarios de Nobrown llevan IVA?
No. Los honorarios por intermediación en cesión de préstamos están exentos de IVA por aplicación directa de los artículos 20.uno.18.e y apartado m de la Ley del IVA. Así se refleja en la factura del inversor.
Del papel al inmueble. Del inmueble al retorno.
Cada activo de la plataforma lleva detrás un expediente procesal auditado y un calendario estimado. Elige tu activo y el equipo se encarga del resto.