Revisión jurídica
Título, cargas, valor de subasta, ocupación y riesgos del procedimiento, antes de la operación.
La ejecución hipotecaria,fase a fase.
Qué ocurre desde la cesión del crédito hasta la posesión del inmueble, qué posición tiene el ejecutante en la subasta y qué puede salir mal, con la base legal de cada paso.
Punto de partida
Qué es un NPL y por qué acaba en ejecución.
Un NPL es un préstamo impagado. Cuando el préstamo tiene garantía hipotecaria, la entidad puede reclamar la deuda en un procedimiento de ejecución sobre el inmueble, que termina en una subasta judicial. En ese punto la entidad puede ceder el crédito a un tercero, que pasa a ocupar su posición de acreedor.
Fases
De la cesión a la posesión.
El orden de las fases es el habitual; los plazos dependen de cada juzgado y de cada procedimiento, y no se indican aquí.
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Préstamo impagado
El deudor deja de pagar y la entidad reclama la deuda en un procedimiento de ejecución sobre el inmueble que la garantiza.
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Cesión del crédito
La entidad cede el crédito y el nuevo titular pasa a ocupar su posición de acreedor hipotecario. El deudor conserva frente a él sus defensas y los códigos de buenas prácticas a que estuviera adherida la entidad; la vigencia de esta regla se comprueba en cada operación.
Ley 5/2019, art. 25 bis.1 y .2 (añadido por la DF 1.ª del RDL 29/2026) -
Personación en el procedimiento
El nuevo titular se persona en el juzgado que tramita la ejecución y el procedimiento continúa con él como ejecutante.
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Cargas y valor de subasta
Se revisan las cargas del inmueble: las anteriores subsisten y el adjudicatario se subroga en ellas. El valor de subasta es el tipo pactado en la escritura, no inferior al 75 % de la tasación, y es distinto del valor de mercado.
LEC, arts. 670.5 y 682.2.1.º -
Convocatoria y subasta
La subasta se celebra de forma electrónica. Una vez anunciada, el deudor ya no puede pedir la reestructuración del Código de Buenas Prácticas. Hasta la aprobación del remate, el ejecutado puede liberar el bien pagando íntegramente.
RDL 6/2012, Anexo, apdo. 1.a) · LEC, art. 670.7 -
Remate o adjudicación
El titular del crédito participa en la subasta como ejecutante. Si un tercero hace la mejor postura, el inmueble es para el tercero y el acreedor cobra del precio hasta el límite de su cobertura hipotecaria, importe que puede ser inferior a la deuda. En los procedimientos incoados desde el 3-4-2025, finalizada la subasta el ejecutante «no podrá mejorar el precio final ofrecido por el mejor postor» y, sin pujas, «tampoco podrá solicitar la adjudicación de los bienes». Los porcentajes de la subasta se aplican sobre el valor de subasta y dependen de la fecha de incoación.
LEC, arts. 647.2, 670, 671 y 692.1 · LO 1/2025, DT 9.ª -
Decreto e inscripción
Si el inmueble se adjudica, el testimonio del decreto se presenta en el Registro de la Propiedad y la adjudicación tributa según la comunidad autónoma.
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Posesión
Si el inmueble está libre, la toma de posesión es directa; si está ocupado, el lanzamiento puede alargar el calendario. El RDL 29/2026 incluye medidas sobre lanzamientos cuya vigencia se comprueba en cada operación.
Dos caminos excluyentes
Cesión o adjudicación, no las dos.
La decisión se toma antes de firmar: cada vía tiene fiscalidad, riesgo y horizonte distintos.
Vía cesión
- Resultado. El inversor es titular del crédito, no del inmueble.
- Salida. Cobro si el deudor paga o si un tercero se adjudica el bien, con el límite de la cobertura hipotecaria (art. 692.1 LEC).
- Límite. No permite revender ni alquilar el inmueble.
Vía adjudicación
- Resultado. El inversor pasa a ser dueño del inmueble.
- Salida. Reventa o arrendamiento.
- Límite. Si el inmueble procede de la subasta, el ejecutante tiene que pujar en ella con los umbrales del régimen aplicable, y un tercero puede hacer mejor postura (art. 647.2 LEC).
Qué hace Nobrown
Asesoramiento en cada fase.
Nobrown asesora; no compra el crédito ni el inmueble. Los honorarios se pactan por escrito en la hoja de encargo y se indican aparte del precio de la operación.
Negociación
Acuerdo de cesión con la entidad titular, condiciones, calendario de firma y coordinación notarial.
Procedimiento
Coordinación de la dirección letrada en la personación y en cada trámite hasta el decreto.
Subasta
Análisis de la posición del ejecutante en la subasta, con su escenario adverso.
Inscripción
Coordinación de la liquidación del impuesto que corresponda y de la presentación en el Registro.
Entrega
Coordinación del lanzamiento si procede y de la entrega del inmueble.
Riesgos
Lo que puede salir mal en la ejecución.
Riesgos de la ejecución
- Un tercero se adjudica el bien. El ejecutante cobra hasta el límite de su cobertura hipotecaria (art. 692.1 LEC).
- Precio insuficiente. La diferencia es reclamable al deudor (art. 579 LEC).
- Liberación del bien. El ejecutado puede pagar íntegramente antes de la aprobación del remate (art. 670.7 LEC).
- Oposición por cláusulas abusivas. Suspende la ejecución (art. 695 LEC).
- Concurso del deudor. Afecta a la ejecución (art. 691.5 LEC).
- Cargas anteriores. Subsisten y el adjudicatario se subroga en ellas (art. 670.5 LEC).
- Límite a la adquisición de vivienda. El RDL 29/2026 (art. 1) limita hasta el 31-12-2030 determinadas adquisiciones de vivienda por debajo del 70 % de su valor de mercado; su estado de convalidación se comprueba en cada operación.
- Plazo. La carga del juzgado y la ocupación del inmueble pueden alargar el procedimiento.
Marco legal
Las reglas que se aplican en la subasta.
- Si un tercero hace la mejor postura, el bien es para el tercero y el ejecutante cobra en dinero hasta el límite de su cobertura hipotecaria. Base normativaLEC, art. 692.1
- En los procedimientos incoados desde el 3-4-2025, finalizada la subasta el ejecutante no puede mejorar el precio del mejor postor ni, sin pujas, pedir la adjudicación. Base normativaLEC, arts. 647.2 y 671
- La reforma de la subasta sólo rige en los procedimientos incoados desde el 3-4-2025. Base normativaLO 1/2025, disposición transitoria 9.ª
- El valor de subasta es el tipo pactado en la escritura, no inferior al 75 % de la tasación; sobre él se aplican los porcentajes de la subasta. Base normativaLEC, arts. 682.2.1.º, 670 y 671
- En cualquier momento de la ejecución las partes pueden someterse a mediación, y la ejecución se suspende. Base normativaLEC, art. 565
- Los honorarios por la intermediación en la cesión de préstamos están exentos de IVA. Base normativaLIVA, art. 20.uno.18.e y ap. m
Preguntas frecuentes
Lo que se pregunta sobre la ejecución.
¿Cuánto dura una ejecución hipotecaria?
Depende de la carga del juzgado, de la oposición del deudor y de la ocupación del inmueble. No se da un plazo general: cada operación se presenta con su calendario estimado, que es una estimación y no un compromiso.
¿Se puede parar una ejecución?
Sí. La oposición por cláusulas abusivas la suspende (art. 695 LEC), el concurso del deudor la afecta (art. 691.5 LEC), el deudor puede liberar el bien pagando antes de la aprobación del remate (art. 670.7 LEC) y las partes pueden ir a mediación, que la suspende (art. 565 LEC). Estos escenarios se revisan antes de cada operación.
¿Qué pasa si un tercero puja más que la deuda?
El acreedor cobra cada concepto hasta el límite de su cobertura hipotecaria. Lo que exceda se destina a los titulares de cargas posteriores y, después, al propietario (art. 692.1 LEC).
¿Y si el precio no cubre la deuda?
La diferencia es reclamable al deudor, con especialidades en la vivienda habitual (art. 579 LEC).
¿Qué diferencia hay entre la vía cesión y la vía adjudicación?
En la vía cesión el inversor es titular del crédito, no del inmueble, y no puede revenderlo ni alquilarlo. En la vía adjudicación pasa a ser dueño del inmueble. Son excluyentes, tienen costes fiscales distintos y se deciden antes de firmar.
¿Los honorarios de Nobrown llevan IVA?
Los honorarios por la intermediación en la cesión de préstamos están exentos de IVA (art. 20.uno.18.e y ap. m LIVA).
Antes de decidir
Informe del activo y diagnóstico.
La web es gratuita con cuenta. Lo que se contrata es la revisión de una operación concreta.
Informe del activo
Revisión por escrito de un activo o de un crédito: cargas, fase procesal, intereses recalculados y riesgos de subasta, el escenario adverso incluido. Presupuesto cerrado y por escrito antes de empezar, entrega en PDF.
Informe del activoPedir diagnóstico
Primera revisión de una operación o de una situación de deuda. Presupuesto cerrado y por escrito antes de empezar; se descuenta del encargo si se contrata.
Pedir diagnósticoEn el asunto del correo conviene indicar la referencia del activo, si la hay.
Siguiente paso
Cada operación, con su expediente.
Cada operación se presenta con su análisis procesal y su calendario estimado, el escenario adverso incluido.