Área NPL

Operaciones de créditocon los riesgos a la vista.

Nobrown asesora en operaciones de crédito con garantía, inmuebles y cesiones de remate. Cada operación se estudia antes de presentarse y se presenta de forma confidencial, con su escenario adverso descrito junto al favorable.

Contacto Cómo trabajamos
Qué hacemos

Tres tipos de operación, un mismo método.

Antes de presentarse, cada operación pasa por un análisis jurídico, registral y procesal.

Créditos con garantía

Cesión de créditos hipotecarios y corporativos, con el análisis del título, la garantía y la situación procesal.

Inmuebles

Activos inmobiliarios procedentes de entidades y propietarios, residenciales y no residenciales.

Cesiones de remate

Posiciones en procedimientos de ejecución, con el estudio de cargas y de los riesgos del procedimiento.

Cómo se accede

Cuatro pasos, de lo general a lo particular.

Cada nivel abre más información sobre la operación.

  1. 01

    Registro

    Alta como inversor y verificación de identidad, conforme a la normativa de prevención del blanqueo de capitales.

  2. 02

    Perfil de inversión

    Tipología de activo, zona e importe de interés. Sirve para presentar sólo las operaciones que encajan.

  3. 03

    Confidencialidad

    Cada operación se presenta primero de forma anónima. La ficha completa se comparte tras firmar un acuerdo de confidencialidad específico.

  4. 04

    Documentación

    Acceso a la documentación de la operación para su análisis, con el acompañamiento del equipo jurídico hasta el cierre.

Ventajas y riesgos

Lo que la operación permite y lo que puede salir mal.

Las dos columnas se leen juntas. Ninguna operación se presenta sólo con la primera.

Ventajas

  • Posición de ejecutante. Quien adquiere el crédito actúa en la subasta como ejecutante: puede tomar parte en la subasta sin necesidad de consignar cantidad alguna (art. 647.2 LEC).
  • Dos vías, a elegir una. La cesión del crédito, que hace al inversor titular del crédito, y la adjudicación del inmueble, que lo hace dueño. Son excluyentes entre sí y tienen costes fiscales distintos.
  • Análisis previo. Cada operación se presenta con el estudio del título, la garantía, las cargas y la situación procesal.
  • Honorarios sin IVA. Los honorarios por la intermediación en la cesión de préstamos están exentos de IVA (art. 20.uno.18.e y ap. m LIVA).
  • Mediación posible. En cualquier momento de la ejecución las partes pueden someterse a mediación, y la ejecución se suspende (art. 565 LEC).

Riesgos

  • Un tercero se adjudica el bien. El ejecutante cobra del precio hasta el límite de su cobertura hipotecaria, que puede no cubrir lo estimado (art. 692.1 LEC).
  • Precio insuficiente. La diferencia es reclamable al deudor, con especialidades en la vivienda habitual (art. 579 LEC).
  • Liberación del bien. El ejecutado puede pagar íntegramente antes de la aprobación del remate (art. 670.7 LEC).
  • Oposición por cláusulas abusivas. Suspende la ejecución (art. 695 LEC).
  • Concurso del deudor. Afecta a la ejecución (art. 691.5 LEC).
  • Cargas anteriores. Subsisten y el adjudicatario se subroga en ellas (art. 670.5 LEC).
  • Límite a la adquisición de vivienda. El RDL 29/2026 (art. 1) limita hasta el 31-12-2030 determinadas adquisiciones de vivienda por debajo del 70 % de su valor de mercado. Su estado de convalidación se comprueba en cada operación.
  • Iliquidez, plazo y concentración. Estas posiciones no tienen un mercado secundario organizado, los plazos judiciales pueden alargarse y una sola operación concentra el riesgo en un único activo.
Marco legal

Las reglas que se aplican en cada operación.

  • El valor de subasta es el tipo pactado en la escritura de hipoteca, no inferior al 75 % de la tasación. No es el valor de mercado: el de mercado sirve para estimar una reventa; los porcentajes de la subasta se aplican sobre el valor de subasta. Base normativaLEC, art. 682.2.1.º; arts. 670 y 671
  • Los porcentajes de la subasta cambian según la fecha de incoación del procedimiento: la reforma sólo rige en los incoados desde el 3-4-2025. Sin esa fecha no se publican porcentajes de una operación. Base normativaLO 1/2025, disposición transitoria 9.ª
  • Si el préstamo se cede, el deudor conserva frente al nuevo titular sus defensas y los códigos de buenas prácticas a que estuviera adherida la entidad. Una adición anterior del mismo artículo quedó sin efecto al derogarse el decreto que la introdujo, por lo que su vigencia se comprueba antes de apoyarse en él. Base normativaLey 5/2019, art. 25 bis.1 y .2, añadido por la DF 1.ª del RDL 29/2026
  • El Código de Buenas Prácticas es de adhesión voluntaria para las entidades; si la entidad está adherida y el deudor acredita estar en el umbral de exclusión, se aplica obligatoriamente. La reestructuración no puede pedirse una vez anunciada la subasta. Base normativaRDL 6/2012, art. 5.1 y 5.4; Anexo, apdo. 1.a)
El papel de Nobrown

Asesor de la operación, no parte de ella.

Nobrown interviene como asesor. No compra los activos que presenta ni coinvierte en ellos. La información que se comparte con cada inversor es confidencial y se facilita para su análisis; la decisión de inversión corresponde al inversor.

Antes de aceptar cada asunto se revisa si existe conflicto de intereses, con alcance a todo el despacho. Nobrown no media ni defiende en un asunto en que asesora a la otra parte.

Preguntas frecuentes

Lo que se pregunta antes de empezar.

¿Nobrown compra créditos o inmuebles?

No. Nobrown asesora en la operación. No compra los activos que presenta ni coinvierte en ellos.

¿Quien adquiere el crédito se queda con el inmueble en la subasta?

No necesariamente. Si un tercero hace la mejor postura, el bien es para el tercero y el ejecutante cobra en dinero hasta el límite de su cobertura hipotecaria (art. 692.1 LEC). En los procedimientos incoados desde el 3-4-2025, finalizada la subasta el ejecutante no puede mejorar el precio del mejor postor ni, sin pujas, pedir la adjudicación (art. 647.2 LEC).

¿Qué diferencia hay entre el valor de subasta y el de mercado?

El valor de subasta es el tipo pactado en la escritura de hipoteca, no inferior al 75 % de la tasación (art. 682.2.1.º LEC), y sobre él se aplican los porcentajes de la subasta. El valor de mercado sirve para estimar una reventa.

¿Cuánto cuesta el asesoramiento?

La cuenta es gratuita. Se pagan el diagnóstico, que se descuenta del encargo si se contrata, el informe del activo y el encargo. Los honorarios se indican aparte del precio de la operación y, en la intermediación en la cesión de préstamos, están exentos de IVA (art. 20.uno.18.e y ap. m LIVA). Los importes figuran en tarifas.

¿Se puede perder dinero?

Sí. Puede perderse parte o la totalidad del capital invertido. Los riesgos principales se describen en el bloque «Ventajas y riesgos» de esta página y en cada operación.

Antes de decidir

Informe del activo y diagnóstico.

La web es gratuita con cuenta. Lo que se contrata es la revisión de una operación concreta.

Informe del activo

Revisión por escrito de un activo o de un crédito: cargas, fase procesal, intereses recalculados y riesgos de subasta, el escenario adverso incluido. Presupuesto cerrado y por escrito antes de empezar, entrega en PDF.

Informe del activo

Pedir diagnóstico

Primera revisión de una operación o de una situación de deuda. Presupuesto cerrado y por escrito antes de empezar; se descuenta del encargo si se contrata.

Pedir diagnóstico

En el asunto del correo conviene indicar la referencia del activo, si la hay.

Acceso

Crear cuenta gratuita

La cuenta es gratuita y no compromete a nada. Las operaciones se presentan cuando encajan con el perfil indicado.

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